Come calcolare il valore di un immobile in modo corretto e vantaggioso
Capire come calcolare il valore di un immobile e, soprattutto, riuscire a farlo è un processo macchinoso e complesso, ma fondamentale per evitare di perdere denaro nel processo di vendita: una stima scorretta del valore di un immobile comporta, nella maggior parte dei casi, puà portare a una riduzione del prezzo di vendita che oscilla fra il 5 e il 20%.
Si può correre questo rischio affidandosi a metodi datati e poco efficaci per la valutazione dell’immobile: la stima a vista, in cui il valore dell’edificio viene formulato ad occhio, la stima compiacente, in cui ci si affida principalmente all’intuizione del venditore e la valutazione a metratura. Quest’ultima, nonostante possa sembrare la meno rischiosa in quanto possiede una base oggettiva a cui affidarsi, si tratta comunque di una stima fondata su mere statistiche dove il margine di errore è molto elevato. Affidarsi a metodi tanto incerti può provocare ingenti perdite da parte del cliente, se non addirittura la svendita dell’immobile; infatti, se il prezzo fissato fosse troppo alto si potrebbero allungare le tempistiche di vendita e se troppo basso si rischierebbe di vendere l’immobile ad un prezzo svantaggioso.
Per evitare simili inconvenienti, abbiamo deciso di dedicare un articolo del nostro blog su come calcolare il valore di un immobile in modo corretto e vantaggioso. Sei pronto?
Come calcolare il valore di un immobile: i valori di mercato
Il primo concetto da chiarire quando si tratta di come calcolare il valore di un immobile è quello di valore di mercato.
Il Codice delle valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation Standard lo definisce nel seguente modo:
“Il valore di mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti.”
Il valore di mercato è quindi il prezzo a cui potrebbe essere venduto l’immobile sul libero mercato, tenendo conto dell’equilibrio tra offerta e domanda del mercato in base alla data di valutazione. Come si calcola? Esistono due metodi principali per stimare il valore immobiliare: a corpo e a misura.
Nella vendita a corpo il prezzo viene determinato guardando alla globalità dell’immobile, senza badare alle sue dimensioni e alle specifiche unità di misura, mentre nella vendita a misura superficie e prezzo sono strettamente correlate fra loro.
Nella vendita a misura, infatti, il valore di mercato viene ottenuto moltiplicando la superficie commerciale dell’immobile per la quotazione al metro quadro e i relativi coefficienti di merito (di cui ci occuperemo nel paragrafo successivo). Dove la superficie commerciale dell’immobile è data, a sua volta, dalla somma della superficie calpestabile coperta, delle superfici scoperte o ponderate (eventuali terrazze, balconi…) e delle pertinenze, ognuna di queste conteggiata in base a quote percentuali variabili. Facciamo qualche esempio.
Per quanto riguarda le superfici calpestabili coperte:
- muri interni e perimetrali esterni dell’immobile: calcolati al 100% fino ad un massimo di 50 cm;
- muri in comunione: calcolati al 50% fino a uno spessore massimo di 25 centimetri;
- vani finestrati con altezze pari o inferiori a 1,5 metri: calcolati al 25%;
- e così via …
Per quanto riguarda le superfici scoperte o ponderete:
- balconi e terrazzi scoperti: conteggiati al 25% della loro misura;
- balconi, terrazzi scoperti, porticati: conteggiati al 35% della loro misura;
- verande: conteggiate al 60% della loro misura
- e così via …
Infine, per quanto riguarda le pertinenze:
- cantina e soffitta: calcolati al 20% per un’altezza minima 1,5 mq
- posto auto coperto: calcolato al 35%
- posto scoperto: calcolato al 20%
- box collegato a vani principali: calcolato al 60%
- e così via …
Passiamo ora ad esaminare la quotazione a metro quadro; in questo caso è necessario tenere conto di diversi fattori, come la localizzazione geografica dell’immobile da vendere, le sue condizioni e lo stato di conservazione.
L’ente che si occupa di tutto questo è l’Agenzia delle Entrate che, tramite l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), monitora tutti questi fattori aggiornandoli a cadenza semestrale.
Se è tuo interesse consultarli, ti rinviamo a questa sezione dell’Agenzia delle Entrate (Clicca qui)
È fondamentale precisare però che tutte queste quotazioni restano comunque solamente delle stime, che, in quanto tali, non sono in grado di sostituire il parere fornito da agenti immobiliari o da professionisti del settore che possono metterti al riparo da facili quanto fatali errori.
Infatti, se la misura dell’immobile riportata sul contratto si rivela inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella reale, il prezzo può subire una rettifica: il compratore pagherà una quota ridotta o un supplemento a seconda che la superficie sia maggiore o minore di quanto riportato nel contratto.
Inoltre, prima di lanciarti in calcoli complessi, tieni anche conto del fatto che, negli atti di acquisto, la vendita a corpo è quella più utilizzata; la vendita a misura invece è più rara. Solo in casi particolari vengano indicati entrambi i criteri di determinazione del prezzo.
Come calcolare il valore di un immobile: coefficienti di merito
Come accennato in precedenza, per effettuare il calcolo dei valori di mercato bisogna tenere in considerazione anche i coefficienti di merito. Andiamo dunque ad analizzare in modo più approfondito come calcolare il valore di un immobile utilizzando questi criteri correttivi.
I coefficienti di merito riguardano da vicino le condizioni in cui versa l’immobile e la sua abitabilità: aggiungono o tolgono quote percentuali al valore a metro quadro dell’immobile in base a criteri diversi come, ad esempio, la necessità di restaurare o meno, l’illuminazione ottima o scarsa, l’ubicazione comoda o, al contrario, scomoda ai servizi, ecc.
I principali coefficienti di merito sono:
- Tipologia costruttiva
- Stato locativo
- Piano
- Stato di conservazione
- Condizioni dell’edificio
- Luminosità ed esposizione
- Vista
- Riscaldamento
- Classe Energetica
- Comodità di accesso ai servizi
All’interno di ogni gruppo, è poi possibile individuare una lista di fattori che vanno soppesati uno ad uno con il relativo punteggio di riferimento.
Ad esempio, rifacendoci al primo gruppo, “Tipologia costruttiva”:
La casa che vuoi vendere è una villetta a schiera?
Case indipendenti (ville, villette a schiera, bifamiliari, trifamiliari, ecc) = + 10 %
Vivi in un appartamento?
Appartamenti sia in condominio che in piccole palazzine = 0 %
Secondo gruppo, “Stato Locativo”:
L’immobile di cui vuoi conoscere il valore di mercato al momento è locato? Bene, allora tieni conto di dover calcolare:
– 20% se l’immobile è affittato con un contratto a canone libero 4+4
– 15% se l’immobile è affittato con un contratto a canone concordato 3+2
– 5% se l’immobile è affittato per periodi brevi, dai 3 ai 12 mesi
E così via…!
Come conoscere la rendita catastale di un immobile
Per avere una visione completa ed esaustiva di come calcolare il valore di un immobile, può essere importante considerare anche la rendita catastale dell’immobile e, per fare questo, capire prima a monte che differenza c’è tra valore di mercato e valore catastale di un bene immobile.
Infatti, mentre il valore di mercato indica il prezzo a cui verrebbe venduto l’immobile sul libero mercato, il valore catastale è il valore fiscale dell’immobile sul quale vengono calcolate la maggior parte delle imposte dovute allo Stato relative alla proprietà immobiliare. Il valore catastale viene attribuito in base alla categoria catastale a cui l’immobile appartiene; le categorie vengono convenzionalmente indicati con codici alfanumerici (A/6: Abitazioni di tipo rurale; A/7: Abitazioni in villini; A/2: Abitazioni di tipo civile; A/1: Abitazioni di tipo signorile, ecc.) e servono a designare gli immobili che presentano caratteristiche simili per quanto riguarda struttura, costruzione ed uso.
Infine, la rendita catastale. Con questo termine s’intende il valore dell’immobile assegnato dall’Agenzia delle Entrate; anche in questo caso, le finalità della sua determinazione sono puramente fiscali e tengono conto della capacità di un immobile di produrre o generare reddito.
La rendita catastale è definita in base a due parametri: la consistenza dell’immobile, ovvero le dimensioni calcolate tenendo conto di superfici, numero di vani e volumetria, e il valore catastale.
Per la maggior parte degli immobili, il calcolo della rendita catastale si effettua moltiplicando la consistenza dell’immobile per il valore catastale.
Come calcolare il valore di un immobile? Affidati a mani esperte
Dopo aver esaminato come calcolare il valore di un immobile, aver chiarito cosa s’intende per vendita a corpo e a misura, superficie commerciale e coefficienti di merito, valore catastale e rendita catastale risulta ancora più chiaro quanto detto fin dall’inizio e, cioè, che la stima di un immobile è un’operazione complessa e articolata poiché, come abbiamo visto, prende in considerazione tanti fattori diversi eppure collegati tra loro.
Eppure, la valutazione di un immobile è un procedimento fondamentale che se non impostato correttamente, fin da subito, può incidere notevolmente sia sui tempi sia sul prezzo di vendita. È dunque opportuno affidarsi ad un’agenzia immobiliare Torino qualificata come il Gruppo Immobiliare CasaUP Srl, da sempre attenta a seguire tutti gli aspetti di una trattativa immobiliare agevolando il più possibile il cliente.